Phân chia di sản thừa kế như thế nào? Cách chia nhà đất

Phân chia di sản thừa kế như thế nào phụ thuộc trước hết vào việc người mất có để lại di chúc hợp pháp hay không. Có di chúc thì chia theo di chúc, nhưng vẫn phải dành phần bắt buộc cho một số người thân; không có di chúc thì chia theo pháp luật, người cùng hàng thừa kế hưởng phần bằng nhau. Với nhà đất, các đồng thừa kế thỏa thuận chia bằng hiện vật hoặc bằng tiền, lập văn bản phân chia di sản có công chứng rồi đăng ký sang tên.

Bước đầu tiên: xác định đúng phần nào là di sản

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, di sản gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Nhiều gia đình tính sai ngay từ đầu khi coi cả căn nhà đứng tên bố mẹ là di sản.

Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định khi chia di sản thì tài sản chung được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Chỉ nửa của người đã mất mới đem chia thừa kế.

Các nghĩa vụ tài sản của người mất cũng phải được thanh toán từ di sản theo thứ tự tại Điều 658, đứng đầu là chi phí mai táng hợp lý. Nếu sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng, nên xử lý khoản vay trước khi tính chuyện chia.

Có di chúc: chia theo di chúc nhưng không tuyệt đối

Theo khoản 1 Điều 659 Bộ luật Dân sự, di sản chia theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không ghi rõ phần của từng người thì chia đều cho những người được chỉ định, trừ khi họ thỏa thuận khác. Nếu di chúc chỉ ghi tỷ lệ, tỷ lệ đó tính trên giá trị khối di sản còn lại vào thời điểm chia.

Theo Điều 644, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng ít nhất hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, dù di chúc không cho hoặc cho ít hơn. Quy định này không áp dụng với người từ chối nhận di sản hoặc không có quyền hưởng di sản.

Phần tài sản di chúc không định đoạt, hoặc phần của người được chỉ định nhưng đã chết trước, từ chối nhận, thì chia theo pháp luật (khoản 2 Điều 650). Một khối tài sản vì vậy có thể vừa chia theo di chúc, vừa chia theo pháp luật.

Phân chia di sản thừa kế như thế nào khi không có di chúc?

Khi không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp, di sản chia theo thứ tự hàng thừa kế tại Điều 651 Bộ luật Dân sự:

• Hàng thứ nhất được ưu tiên: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
• Những người cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
• Hàng thứ hai (ông bà, anh chị em ruột) và hàng thứ ba chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước do đã chết, không có quyền hưởng, bị truất quyền hoặc từ chối nhận di sản.
• Con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm thì cháu được hưởng phần lẽ ra cha hoặc mẹ mình được hưởng (thừa kế thế vị, Điều 652).

Cha mẹ của người mất cũng thuộc hàng thứ nhất. Nhiều gia đình chỉ tính vợ hoặc chồng và các con mà quên ông bà còn sống, khiến văn bản phân chia thiếu người.

Ví dụ cách tính phần thừa kế nhà đất của từng người

Giả sử người bố mất, không để lại di chúc. Ngôi nhà là tài sản chung của hai vợ chồng; gia đình còn người mẹ và ba người con; ông bà nội đã mất trước. Cách tính như sau:

1. Chia đôi tài sản chung: một nửa ngôi nhà thuộc về người mẹ, nửa còn lại là di sản của người bố.
2. Hàng thừa kế thứ nhất của người bố gồm người mẹ và ba người con, tổng cộng bốn người.
3. Chia đều nửa di sản cho bốn người: mỗi người được một phần tám giá trị ngôi nhà.
4. Kết quả: người mẹ có năm phần tám (một nửa của mình cộng một phần tám thừa kế), mỗi người con có một phần tám.

Nếu người bố lập di chúc để toàn bộ phần của mình cho người con cả, người mẹ vẫn được ít nhất hai phần ba của một suất một phần tám, tức một phần mười hai giá trị ngôi nhà, theo Điều 644. Các con đã thành niên, có khả năng lao động thì không thuộc diện này.

Chia nhà đất bằng hiện vật hay bằng tiền?

Khoản 2 Điều 660 Bộ luật Dân sự cho phép người thừa kế yêu cầu chia di sản bằng hiện vật. Nếu không thể chia đều bằng hiện vật, các bên có thể thỏa thuận định giá và người nhận hiện vật; không thỏa thuận được thì hiện vật được bán để chia. Với một mảnh đất, thường có năm cách:

• Cùng đứng tên chung: theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, mỗi người được cấp một Giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện nếu các bên yêu cầu. Về sau bán hay thế chấp cả mảnh đất đều cần mọi người thống nhất.
• Một người nhận đất và trả tiền cho những người khác theo giá trị đã thống nhất; nên ghi rõ số tiền, thời hạn thanh toán trong văn bản.
• Nhường phần: những người còn lại đồng ý để một người, thường là người mẹ hoặc người đang ở trên đất, nhận toàn bộ.
• Tách thửa, mỗi người một phần: chỉ làm được khi từng thửa mới đều đạt điều kiện tách thửa ở mục dưới.
• Bán rồi chia tiền: những người thừa kế thường phải hoàn tất thủ tục nhận di sản trước, sau đó mới cùng ký hợp đồng chuyển nhượng.

Điều kiện tách thửa khi chia thừa kế đất ở Hà Nội

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất muốn tách phải đã có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên và có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng. Mỗi thửa sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định; thửa nhỏ hơn thì phải hợp thửa đồng thời với thửa liền kề.

Ở Hà Nội, Điều 14 Quy định ban hành kèm Quyết định 61/2024/QĐ-UBND đặt mức tối thiểu cho đất ở như sau:

• Khu vực các phường, thị trấn: không nhỏ hơn 50 m², chiều sâu và chiều rộng cạnh tiếp giáp đường từ 4 m trở lên.
• Các xã vùng đồng bằng: không nhỏ hơn 80 m²; xã vùng trung du: không nhỏ hơn 100 m²; hai loại xã này yêu cầu chiều rộng cạnh tiếp giáp đường từ 5 m trở lên.
• Các xã vùng miền núi: không nhỏ hơn 150 m², chiều rộng cạnh tiếp giáp đường từ 6 m trở lên.

Ví dụ, thửa đất ở 120 m² thuộc khu vực phường, xét về diện tích, chỉ tách được tối đa hai thửa; ba người con muốn mỗi người 40 m² sẽ không tách được. Sau khi sắp xếp đơn vị hành chính từ 01/7/2025, bạn nên hỏi Văn phòng đăng ký đất đai xem thửa đất của mình áp dụng mức của khu vực nào.

Thủ tục phân chia di sản thừa kế nhà đất tại công chứng

Điều 656 Bộ luật Dân sự yêu cầu mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải lập thành văn bản. Với nhà đất, văn bản phân chia di sản được công chứng theo Điều 59 Luật Công chứng 2024 và là căn cứ để sang tên. Trình tự thường gồm:

1. Họp mặt gia đình, chốt danh sách người thừa kế, phần của từng người và cách chia.
2. Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng: giấy tờ tùy thân, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng tử, di chúc nếu có, giấy tờ chứng minh quan hệ với người để lại di sản.
3. Tổ chức hành nghề công chứng niêm yết việc tiếp nhận trong 15 ngày tại UBND cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản và nơi có nhà đất (Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP).
4. Hết thời hạn niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo thì các đồng thừa kế ký văn bản trước công chứng viên. Chỉ có một người thừa kế cũng làm theo thủ tục này (khoản 5 Điều 59 Luật Công chứng 2024).
5. Nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024), do Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội hoặc chi nhánh nơi có đất giải quyết.

Nếu chia bằng cách tách thửa, nên đo đạc, kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi ký để phần của từng người khớp với thửa mới. Chỉ cần một người không ký, công chứng viên sẽ không chứng nhận văn bản.

Những sai lầm khiến việc chia thừa kế phải làm lại

• Bỏ sót người thừa kế như con riêng, con nuôi, cha mẹ của người mất. Theo Điều 662, đã chia mà xuất hiện người thừa kế mới thì không chia lại bằng hiện vật, nhưng những người đã nhận phải thanh toán cho người đó khoản tiền tương ứng với phần của họ, trừ khi có thỏa thuận khác.
• Từ chối nhận di sản sai thời điểm: theo Điều 620, việc từ chối phải lập thành văn bản, thể hiện trước thời điểm phân chia di sản, và không được nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản với người khác.
• Chia miệng hoặc viết tay không công chứng: không đủ để sang tên, dễ tranh chấp khi có người đổi ý.
• Quên tách phần tài sản chung của người vợ hoặc chồng còn sống, làm sai phần của tất cả mọi người.
• Để quá lâu: theo Điều 623, thời hiệu yêu cầu chia di sản là bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế; hết thời hạn, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

Nếu gia đình có nhiều người thừa kế, có người ở xa hoặc mảnh đất không đủ điều kiện tách thửa, bạn có thể liên hệ Lan Hương sổ đỏ để được rà hồ sơ và tư vấn miễn phí phương án chia trước khi ra công chứng.

Câu hỏi thường gặp